LIBOR, kedysi najdôležitejšie číslo na finančných trhoch, po júni 2023 zmizne z histórie a už sa nebude používať na stanovovanie ceny úverov.

Od roku 2022 sú úvery s nastaviteľnou úrokovou sadzbou mnohých hypotekárnych veriteľov viazané na index – SOFR.

Ako ovplyvňuje SOFR pohyblivé úrokové sadzby úverov? Prečo by sa mala používať SOFR namiesto LIBOR?

V tomto článku vysvetlíme, čo presne je SOFR a aké sú hlavné oblasti, ktoré treba zvážiť pri výpočte nastaviteľných úrokových sadzieb.

 

Hypotečné úvery s nastaviteľnou úrokovou sadzbou (ARM)

Vzhľadom na súčasné vysoké úrokové sadzby sa mnoho ľudí rozhoduje pre pôžičky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou, známe aj ako ARM (Adjustable-Rate Mortgages).

Pojem „nastaviteľná“ znamená, že úroková sadzba sa v priebehu rokov splácania úveru mení: Na prvých niekoľko rokov sa dohodne fixná úroková sadzba, zatiaľ čo úroková sadzba na zvyšné roky sa upravuje v pravidelných intervaloch (zvyčajne každých šesť mesiacov alebo rok).

Napríklad 5/1 ARM znamená, že úroková sadzba je fixná počas prvých 5 rokov splácania a potom sa mení každý rok.

Počas fázy pohyblivého úrokového kurzu je však úprava úrokovej sadzby tiež obmedzená (kapacity), napr. za ARM 5/1 zvyčajne nasleduje trojciferné číslo 2/1/5.

·Číslo 2 označuje počiatočný strop pre úpravu úrokovej sadzby (počiatočný strop úpravy). Ak je vaša počiatočná úroková sadzba počas prvých 5 rokov 6 %, strop v šiestom roku nesmie prekročiť 6 % + 2 % = 8 %.

·Číslo 1 označuje strop pre každú úpravu úrokovej sadzby okrem prvej (strop pre následné úpravy), t. j. maximálne 1 % pre každú úpravu úrokovej sadzby od 7. roku.

·Číslo 5 označuje hornú hranicu pre úpravy úrokovej sadzby počas celej doby splatnosti úveru (lifetime adjustment cap), t. j. úroková sadzba nesmie prekročiť 6 % + 5 % = 11 % počas 30 rokov.

Keďže výpočty ARM sú zložité, dlžníci, ktorí nie sú s ARM oboznámení, majú často tendenciu dostať sa do problémov! Preto je veľmi dôležité, aby dlžníci pochopili, ako vypočítať variabilnú úrokovú sadzbu.

 

Aké sú hlavné oblasti záujmu SOFR pri výpočte pohyblivej sadzby?

Pri ARM 5/1 sa fixná úroková sadzba počas prvých 5 rokov nazýva počiatočná sadzba a úroková sadzba začínajúca v 6. roku je plne indexovaná úroková sadzba, ktorá sa vypočíta ako index + marža, kde marža je fixná a index je vo všeobecnosti 30-dňový priemerný SOFR.

Pri marži 3 % a aktuálnej 30-dňovej priemernej úrokovej sadzbe SOFR 4,06 % by úroková sadzba v 6. roku bola 7,06 %.

Čo presne je tento index SOFR? Začnime s tým, ako vznikajú úvery s nastaviteľnou úrokovou sadzbou.

V 60. rokoch 20. storočia, keď inflácia prudko stúpala, neboli žiadne banky ochotné poskytovať dlhodobé úvery s fixnými úrokovými sadzbami, pretože sa nachádzali uprostred rastúcej inflácie a existovalo značné riziko rastu úrokových sadzieb.

Na vyriešenie tohto problému banky vytvorili úvery s nastaviteľnou úrokovou sadzbou (ARM).

V každý deň obnovenia jednotliví členovia syndikátu agregujú svoje príslušné náklady na pôžičky ako referenciu pre obnovenú sadzbu a upravujú účtovanú úrokovú sadzbu tak, aby odrážala náklady na finančné prostriedky.

A referenčnou sadzbou pre túto obnovenú úrokovú sadzbu je LIBOR (London Interbank Offered Rate), o ktorej často počujete – index, ktorý sa v minulosti opakovane používal pri výpočte nastaviteľných úrokových sadzieb.

Až do roku 2008, počas finančnej krízy, sa niektoré banky zdráhali ponúkať vyššie úrokové sadzby z úverov, aby zakryli vlastnú krízu financovania.

Toto odhalilo hlavné slabiny sadzby LIBOR: LIBOR bol široko kritizovaný za to, že nemá reálny transakčný základ a je ľahko manipulovateľný. Odvtedy dopyt po pôžičkách medzi bankami prudko klesol.

V reakcii na riziko zániku sadzby LIBOR Federálny rezervný systém v roku 2014 vytvoril Výbor pre alternatívne referenčné sadzby (ARRC), aby našiel novú referenčnú sadzbu, ktorá by nahradila LIBOR.

Po troch rokoch práce ARRC v júni 2017 oficiálne zvolila sadzbu zabezpečeného financovania cez noc (SOFR) ako náhradnú sadzbu.

Keďže SOFR je založený na jednodňovej sadzbe na trhu s repo obchodmi krytými štátnymi dlhopismi, neexistuje takmer žiadne kreditné riziko; a vypočítava sa pomocou transakčnej ceny, čo sťažuje manipuláciu; navyše, SOFR je najobchodovanejším typom na peňažnom trhu, ktorý dokáže najlepšie odrážať úroveň úrokových sadzieb na trhu financovania.

Preto sa od roku 2022 bude SOFR používať ako štandard pre oceňovanie väčšiny úverov s pohyblivou úrokovou sadzbou.

 

Aké sú výhody hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou?

Federálny rezervný systém je v súčasnosti v cykle zvyšovania sadzieb a 30-ročné fixné hypotekárne sadzby sú na vysokých úrovniach.

Ak však inflácia výrazne klesne, Federálny rezervný systém vstúpi do cyklu znižovania úrokových sadzieb a hypotekárne sadzby sa vrátia na normálnu úroveň.

Ak úrokové sadzby na trhu v budúcnosti klesnú, dlžníci môžu efektívne znížiť náklady na splácanie a profitovať z nižších úrokových sadzieb bez nutnosti refinancovania výberom úveru s nastaviteľnou úrokovou sadzbou.

Okrem toho majú úvery s nastaviteľnou úrokovou sadzbou zvyčajne nižšie úrokové sadzby počas doby splatnosti ako iné úvery s pevnou lehotou a relatívne nižšie mesačné splátky vopred.

Takže v súčasnej situácii by bola úver s variabilnou úrokovou sadzbou dobrou voľbou.