LIBOR, kedysi najvýznamnejšie číslo na finančných trhoch, po júni 2023 zmizne z histórie a už sa nebude používať na oceňovanie úverov.

Od roku 2022 sú pôžičky mnohých hypotekárnych veriteľov s nastaviteľnou sadzbou viazané na index – SOFR.

Ako SOFR ovplyvňuje pohyblivé úrokové sadzby úverov?Prečo by sa mal namiesto LIBOR použiť SOFR?

V tomto článku vysvetlíme, čo presne je SOFR a aké sú hlavné oblasti záujmu pri výpočte nastaviteľných úrokových sadzieb.

 

Hypotekárne úvery s nastaviteľnou sadzbou (ARM)

Vzhľadom na súčasné vysoké úrokové sadzby sa veľa ľudí rozhoduje pre pôžičky s nastaviteľnou sadzbou, známe tiež ako ARM (Adjustable-Rate Mortgages).

Pojem „nastaviteľná“ znamená, že úroková sadzba sa v priebehu rokov splácania úveru mení: na prvých pár rokov sa dohodne pevná úroková sadzba, na zvyšné roky sa úroková sadzba v pravidelných intervaloch (zvyčajne každých šesť mesiacov) upravuje. alebo rok).

Napríklad 5/1 ARM znamená, že úroková sadzba je fixná počas prvých 5 rokov splácania a potom sa mení každý rok.

Počas plávajúcej fázy je však aj úprava úrokovej sadzby obmedzená (caps), napr. po 5/1 ARM zvyčajne nasleduje trojmiestne číslo 2/1/5.

·2 sa týka počiatočného stropu pre úpravu úrokov (počiatočný limit úpravy).Ak je vaša počiatočná úroková sadzba na prvých 5 rokov 6 %, strop v šiestom roku nemôže presiahnuť 6 % + 2 % = 8 %.

·Číslo 1 sa vzťahuje na hornú hranicu pre každú úpravu úrokovej sadzby okrem prvej (strop pre následné úpravy), tj maximálne 1 % pre každú úpravu úrokovej sadzby počnúc 7. rokom.

·5 označuje hornú hranicu pre úpravu úrokovej sadzby počas celej doby trvania úveru (lifetime adjust cap), tj úroková sadzba nesmie presiahnuť 6 % + 5 % = 11 % počas 30 rokov.

Pretože výpočty ARM sú komplikované, dlžníci, ktorí nie sú oboznámení s ARM, majú často tendenciu spadnúť do diery!Preto je pre dlžníkov veľmi dôležité pochopiť, ako vypočítať variabilnú úrokovú sadzbu.

 

Aké sú hlavné oblasti záujmu SOFR pri výpočte pohyblivej sadzby?

Pre 5/1 ARM sa pevná úroková sadzba na prvých 5 rokov nazýva počiatočná sadzba a úroková sadzba začínajúca v 6. roku je plne indexovaná úroková sadzba, ktorá sa vypočítava indexom + maržou, kde marža je fixný a index je vo všeobecnosti 30-dňový priemer SOFR.

Pri marži 3 % a aktuálnom 30-dňovom priemere SOFR 4,06 % by bola úroková sadzba v 6. roku 7,06 %.

Čo presne je tento index SOFR?Začnime tým, ako vznikajú pôžičky s nastaviteľnou sadzbou.

V Londýne v 60. rokoch, keď inflácia prudko stúpala, žiadne banky neboli ochotné poskytovať dlhodobé pôžičky za fixné sadzby, pretože boli uprostred rastúcej inflácie a existovalo značné riziko rastu úrokových sadzieb.

Na vyriešenie tohto problému banky vytvorili pôžičky s nastaviteľnou sadzbou (ARM).

Ku každému dátumu obnovenia agregujú jednotliví členovia syndikátu svoje príslušné náklady na pôžičky ako referenciu pre sadzbu obnovenia, pričom upravujú účtovanú úrokovú sadzbu tak, aby odrážala náklady na finančné prostriedky.

A referenciou pre túto resetovaciu sadzbu je LIBOR (London Interbank Offered Rate), o ktorom často počujete – index, ktorý bol v minulosti opakovane uvádzaný pri výpočte nastaviteľných úrokových sadzieb.

Do roku 2008, počas finančnej krízy, sa niektoré banky zdráhali uvádzať vyššie úrokové sadzby, aby zakryli svoju krízu financovania.

To odhalilo hlavné slabé stránky LIBOR: LIBOR bol široko kritizovaný za to, že nemá skutočný základ pre transakcie a je ľahko manipulovateľný.Odvtedy dopyt po pôžičkách medzi bankami prudko klesol.

V reakcii na riziko zániku LIBOR vytvoril Federálny rezervný systém v roku 2014 Výbor pre alternatívne referenčné sadzby (ARRC), aby našiel novú referenčnú sadzbu, ktorá by nahradila LIBOR.

Po troch rokoch práce ARRC v júni 2017 oficiálne vybralo ako náhradný kurz Secured Overnight Financing Rate (SOFR).

Pretože SOFR je založený na jednodňovej sadzbe na repo trhu krytom štátnou pokladnicou, neexistuje takmer žiadne úverové riziko;a vypočítava sa pomocou transakčnej ceny, čo sťažuje manipuláciu;okrem toho je SOFR najobchodovanejším typom na peňažnom trhu, čo najlepšie odráža úroveň úrokových sadzieb na trhu financovania.

Preto sa od roku 2022 bude SOFR používať ako štandard na oceňovanie väčšiny úverov s pohyblivou úrokovou sadzbou.

 

Aké sú výhody hypotekárneho úveru s nastaviteľnou sadzbou?

Federálny rezervný systém je v súčasnosti v cykle zvyšovania sadzieb a 30-ročné fixné sadzby hypoték sú na vysokej úrovni.

Ak však inflácia výrazne klesne, Federálny rezervný systém vstúpi do cyklu znižovania úrokových sadzieb a sadzby hypoték sa vrátia na normálnu úroveň.

Ak trhové úrokové sadzby v budúcnosti klesnú, dlžníci môžu efektívne znížiť náklady na splácanie a profitovať z nižších úrokových sadzieb bez toho, aby museli refinancovať výberom úveru s nastaviteľnou sadzbou.

Okrem toho majú pôžičky s nastaviteľnou sadzbou zvyčajne nižšie úrokové sadzby počas obdobia viazanosti ako iné pôžičky s pevným termínom a relatívne nižšie mesačné platby vopred.

V súčasnej situácii by teda bola dobrou voľbou pôžička s variabilnou sadzbou.