Ročná percentuálna sadzba (RPSN) je úroková sadzba, ktorá odráža náklady na hypotéku ako ročnú sadzbu. Táto sadzba bude pravdepodobne vyššia ako uvedená úroková sadzba dlhopisu alebo inzerovaná sadzba hypotéky, pretože zohľadňuje body a ďalšie úverové náklady. RPSN umožňuje kupujúcim nehnuteľností porovnávať rôzne typy hypoték na základe ročných nákladov na každý úver. RPSN je navrhnutá tak, aby merala „skutočné náklady na úver“. Vytvára rovnaké podmienky pre veriteľov. Zabraňuje veriteľom v inzerovaní nízkej sadzby a skrývaní poplatkov.

RPMN neovplyvňuje vaše mesačné splátky. Vaše mesačné splátky sú striktne funkciou úrokovej sadzby a dĺžky splácania úveru.

Keďže výpočet RPSN je ovplyvnený rôznymi poplatkami účtovanými veriteľmi, úver s nižšou RPSN nemusí byť nevyhnutne lepšou úrokovou sadzbou. Najlepším spôsobom, ako porovnať úvery, je požiadať veriteľov, aby vám poskytli odhad svojich nákladov v dobrej viere na rovnaký typ programu (napr. 30-ročná fixná úroková sadzba) s rovnakou úrokovou sadzbou. Potom môžete vymazať poplatky, ktoré sú nezávislé od úveru, ako napríklad poistenie domu, poplatky za prevod vlastníctva, poplatky za úschovu, poplatky za právne zastúpenie atď. Teraz spočítajte všetky poplatky za úver. Veriteľ, ktorý má nižšie poplatky za úver, má lacnejší úver ako veriteľ s vyššími poplatkami za úver.

V RPSN sú zvyčajne zahrnuté tieto poplatky:

Body – zľavové aj pôvodné body

Predplatený úrok. Úrok zaplatený od dátumu uzavretia úveru do konca mesiaca.

Poplatok za spracovanie úveru

Poplatok za upisovanie

Poplatok za prípravu dokumentov

Súkromné ​​hypotekárne poistenie

Poplatok za úschovu

Nasledujúce poplatky zvyčajne nie sú zahrnuté v RPSN:

Poplatok za názov alebo abstrakt

Poplatok právnemu zástupcovi dlžníka

Poplatky za obhliadku domu

Poplatok za nahrávanie

Dane z prevodu

Úverová správa

Poplatok za ohodnotenie

Nižšie je uvedený zoznam dokumentov, ktoré sú potrebné pri žiadosti o hypotéku. Každá situácia je však jedinečná a možno budete musieť poskytnúť ďalšie dokumenty. Ak sa od vás teda požadujú ďalšie informácie, buďte ochotní spolupracovať a požadované informácie poskytnite čo najskôr. Pomôže to urýchliť proces žiadosti.

Vaša nehnuteľnosť

Kópia podpísanej kúpnej zmluvy vrátane všetkých dodatkov

Overenie zálohy, ktorú ste zložili za nehnuteľnosť

Mená, adresy a telefónne čísla všetkých realitných maklérov, staviteľov, poisťovacích agentov a právnikov zapojených do

Kópia zoznamu nehnuteľností a právny popis, ak je k dispozícii (ak je nehnuteľnosť bytovým komplexom, poskytnite vyhlásenie bytového komplexu, stanovy a najnovší rozpočet)

Váš príjem

Kópie vašich výplatných pások za posledné 30-dňové obdobie a od začiatku roka

Kópie vašich formulárov W-2 za posledné dva roky

Názvy a adresy všetkých zamestnávateľov za posledné dva roky

List vysvetľujúci akékoľvek medzery v zamestnaní za posledné 2 roky

Pracovné vízum alebo zelená karta (kópia prednej a zadnej strany)

Ak ste samostatne zárobkovo činný alebo poberáte provízie alebo bonusy, úroky/dividendy alebo príjem z prenájmu:

Poskytnite úplné daňové priznania za posledné dva roky PLUS výkaz ziskov a strát za posledný rok (prosím, poskytnite úplné daňové priznanie vrátane priložených tabuliek a výkazov. Ak ste podali predĺženie, poskytnite kópiu predĺženia.)

Prihlášky K-1 pre všetky partnerstvá a S-korporácie za posledné dva roky (prosím, skontrolujte si svoje daňové priznanie dvakrát. Väčšina prihlášok K-1 nie je pripojená k formuláru 1040.)

Vyplnené a podpísané daňové priznanie k dani z príjmov právnických osôb (1065) vrátane všetkých príloh, výkazov a dodatkov za posledné dva roky. (Vyžaduje sa iba v prípade, že váš vlastnícky podiel je 25 % alebo vyšší.)

Ak na získanie nároku použijete výživné alebo podporu dieťaťa:

Poskytnite rozsudok o rozvode/súdne rozhodnutie s uvedením sumy, ako aj doklad o prijatí finančných prostriedkov za minulý rok

Ak poberáte príjem zo sociálneho zabezpečenia, dávky v invalidite alebo dávky pre veteránov:

Poskytnite list o udelení ocenenia od agentúry alebo organizácie

Zdroj finančných prostriedkov a záloha

Predaj vášho existujúceho domu – poskytnite kópiu podpísanej kúpnej zmluvy na váš súčasný dom a výpis alebo zmluvu o predaji, ak nebol predaný (pri uzatváraní obchodu musíte poskytnúť aj vyrovnanie/záverečný výpis).

Sporiace, bežné alebo peňažné fondy – poskytnite kópie bankových výpisov za posledné 3 mesiace

Akcie a dlhopisy – poskytnite kópie výpisu od vášho makléra alebo kópie certifikátov

Dary - Ak je súčasťou vašej hotovosti na uzavretie, poskytnite čestné vyhlásenie o darovaní a doklad o prijatí finančných prostriedkov

Na základe informácií uvedených vo vašej žiadosti a/alebo vo vašej úverovej správe sa od vás môže vyžadovať predloženie dodatočnej dokumentácie.

Dlh alebo záväzky

Pripravte si zoznam všetkých mien, adries, čísel účtov, zostatkov a mesačných platieb pre všetky aktuálne dlhy s kópiami posledných troch mesačných výpisov

Uveďte všetky mená, adresy, čísla účtov, zostatky a mesačné splátky držiteľov hypoték a/alebo prenajímateľov za posledné dva roky.

Ak platíte výživné alebo výživné na dieťa, priložte vyrovnanie manželov/súdne rozhodnutie s uvedením podmienok záväzku.

Šek na pokrytie poplatku/poplatkov za žiadosť

Úverové skóre je systém, ktorý veritelia používajú na určenie, či vám poskytnú úver. Informácie o vás a vašich úverových skúsenostiach, ako napríklad história platenia účtov, počet a typ účtov, ktoré máte, oneskorené platby, vymáhanie pohľadávok, nesplatený dlh a vek vašich účtov, sa zhromažďujú z vašej žiadosti o úver a vašej úverovej správy. Pomocou štatistického programu veritelia porovnávajú tieto informácie s úverovou výkonnosťou spotrebiteľov s podobnými profilmi. Systém úverového skóre udeľuje body za každý faktor, ktorý pomáha predpovedať, kto s najväčšou pravdepodobnosťou splatí dlh. Celkový počet bodov – úverové skóre – pomáha predpovedať, ako veľmi ste úveruschopní, teda aká je pravdepodobnosť, že splatíte úver a uhradíte platby včas.

Najpoužívanejšie kreditné skóre sú skóre FICO, ktoré vyvinula spoločnosť Fair Isaac Company, Inc. Vaše skóre sa bude pohybovať medzi 350 (vysoké riziko) a 850 (nízke riziko).

Keďže vaša úverová správa je dôležitou súčasťou mnohých systémov hodnotenia úverov, je veľmi dôležité uistiť sa, že je presná pred podaním žiadosti o úver. Ak chcete získať kópie svojej správy, kontaktujte tri hlavné úverové agentúry:

Equifax: (800) 685-1111

Experian (predtým TRW): (888) EXPERIAN (397-3742)

Trans Union: (800) 916-8800

Tieto agentúry si môžu za vašu úverovú správu účtovať až 9,00 USD.

Máte nárok na jednu bezplatnú úverovú správu každých 12 mesiacov od každej z celoštátnych spoločností poskytujúcich úverové správy pre spotrebiteľov – Equifax, Experian a TransUnion. Táto bezplatná úverová správa nemusí obsahovať vaše kreditné skóre a môžete si ju vyžiadať prostredníctvom nasledujúcej webovej stránky: https://www.annualcreditreport.com

Modely kreditného skóre sú zložité a často sa líšia medzi veriteľmi a pre rôzne typy úverov. Ak sa zmení jeden faktor, vaše skóre sa môže zmeniť – ale zlepšenie vo všeobecnosti závisí od toho, ako tento faktor súvisí s ostatnými faktormi, ktoré model zohľadňuje. Iba veriteľ môže vysvetliť, čo by mohlo zlepšiť vaše skóre podľa konkrétneho modelu použitého na posúdenie vašej žiadosti o úver.

Napriek tomu, modely hodnotenia vo všeobecnosti hodnotia nasledujúce typy informácií vo vašej úverovej správe

Hoci je vo všeobecnosti dobré mať zriadené kreditné účty, príliš veľa účtov kreditných kariet môže mať negatívny vplyv na vaše skóre. Okrem toho mnohé modely zohľadňujú typ kreditných účtov, ktoré máte. Napríklad podľa niektorých modelov hodnotenia môžu pôžičky od finančných spoločností negatívne ovplyvniť vaše kreditné skóre.

Modely hodnotenia môžu byť založené na viac než len informáciách vo vašej úverovej správe. Model môže napríklad zohľadniť aj informácie z vašej žiadosti o úver: vaše zamestnanie alebo povolanie, dĺžku zamestnania alebo to, či vlastníte nehnuteľnosť.

Ak chcete zlepšiť svoje kreditné skóre vo väčšine modelov, sústreďte sa na včasné platenie účtov, splácanie nesplatených zostatkov a nebrať si nové dlhy. Výrazné zlepšenie vášho skóre pravdepodobne potrvá nejaký čas.

Nehnuteľnosť je oficiálne prevedená z predávajúceho na vás pri „uzavretí“ alebo „financovaní“.

Pri uzatváraní obchodu sa vlastníctvo nehnuteľnosti oficiálne prevedie z predávajúceho na vás. Môže ísť o vás, predávajúceho, realitných maklérov, vášho právneho zástupcu, právneho zástupcu veriteľa, zástupcov firmy zaoberajúcej sa titulom alebo úschovou, úradníkov, sekretárky a ďalších zamestnancov. Ak sa nemôžete zúčastniť uzatváracieho stretnutia, t. j. ak ste mimo štátu, môžete si najať právnika, aby vás zastupoval. Uzatváranie obchodu môže trvať od 1 hodiny do niekoľkých v závislosti od ustanovení o podmienených udalostiach v ponuke na kúpu alebo od akýchkoľvek úschovných účtov, ktoré je potrebné zriadiť.

Väčšinu administratívnych dokumentov pri uzatváraní alebo vyrovnávaní obchodov vybavujú právnici a realitní odborníci. Na niektorých uzatváracích činnostiach sa môžete, ale nemusíte podieľať; záleží na tom, s kým spolupracujete.

Pred uzavretím obchodu by ste mali absolvovať záverečnú kontrolu alebo „prehliadku“, aby ste sa uistili, že požadované opravy boli vykonané a že sú tam veci, ktoré sa dohodli, že zostanú v dome, ako sú závesy, svietidlá atď.

Vo väčšine štátov vysporiadanie vykonáva spoločnosť zaoberajúca sa titulom alebo úschovou, ktorej postúpite všetky materiály a informácie spolu s príslušnými pokladničnými šekami, aby spoločnosť mohla vykonať potrebné výplaty. Váš zástupca doručí šek predávajúcemu a potom vám odovzdá kľúče.

Úvod

Táto téma obsahuje informácie o hypotekárnych úveroch s vyššou úrokovou sadzbou vrátane:

· Definícia HPML

· Požiadavky na pôžičku HPML

Definícia HPML

Vo všeobecnosti je drahšia hypotéka taká, ktorej ročná percentuálna sadzba alebo RPSN je vyššia ako referenčná sadzba nazývaná priemerná úroková sadzba primárnej ponuky.

Priemerná úroková sadzba primárnej ponuky (APOR) je ročná percentuálna sadzba, ktorá je založená na priemerných úrokových sadzbách, poplatkoch a ďalších podmienkach hypoték ponúkaných vysokokvalifikovaným dlžníkom.

Vaša hypotéka sa bude považovať za hypotekárny úver s vyššou úrokovou sadzbou, ak je RPSN o určité percento vyššia ako RPSN v závislosti od typu vášho úveru:

· Hypotéky s prvým záložným právom: RPSN je o 1,5 percentuálneho bodu alebo viac vyššia ako RPSN.

· Jumbo úver: RPSN je o 2,5 percentuálneho bodu alebo viac vyššia ako RPSN

· Hypotéky s podriadeným záložným právom (2. záložné právo): RPSN tejto hypotéky je o 3,5 percentuálneho bodu alebo viac vyššia ako RPSN

Požiadavky na pôžičku HPML

Hypotéka s vyššou úrokovou sadzbou bude drahšia ako hypotéka s priemernými podmienkami. Preto bude musieť váš veriteľ podniknúť ďalšie kroky, aby sa uistil, že budete môcť pôžičku splatiť a nebudete v omeškaní. Váš veriteľ bude možno musieť:

· Získajte kompletné ohodnotenie interiéru od licencovaného alebo certifikovaného odhadcu

· Poskytneme vám druhé bezplatné ohodnotenie vášho domu, ak ide o „prerobený“ dom.

·V mnohých prípadoch si udržiavajte úschovný účet aspoň päť rokov

Úvod

Táto téma obsahuje informácie o pravidle ATR a kvalifikovanej hypotéke vrátane:

· Čo je pravidlo ATR？

· Typy úverov oslobodené od programu Qualify Hypotéka

Čo je pravidlo ATR?

Pravidlo schopnosti splácať je rozumné a v dobrej viere stanovené rozhodnutie, ktoré väčšina hypotekárnych veriteľov musí urobiť, aby ste boli schopní úver splatiť.

Podľa tohto pravidla musia veritelia vo všeobecnosti zistiť, zvážiť a zdokumentovať príjem, majetok, zamestnanie, úverovú históriu a mesačné výdavky dlžníka. Veritelia nemôžu použiť len úvodnú alebo „lákavú“ úrokovú sadzbu na zistenie, či dlžník dokáže splatiť pôžičku. Napríklad, ak má hypotéka nízku úrokovú sadzbu, ktorá v neskorších rokoch stúpa, veriteľ musí vynaložiť primerané úsilie, aby zistil, či dlžník dokáže splácať aj vyššiu úrokovú sadzbu.

Jedným zo spôsobov, ako môže veriteľ dodržať pravidlo schopnosti splácať, je poskytnutie „kvalifikovanej hypotéky“.

Typy úverov vyňaté z programu Qualify Hypotéka

· Obdobie „iba úrokov“, kedy platíte iba úroky bez splácania istiny, čo je suma peňazí, ktorú ste si požičali.

· „Záporná amortizácia“, ktorá môže umožniť časom zvyšovanie istiny vášho úveru, aj keď splácate.

· „Balónové platby“, čo sú väčšie ako bežné platby na konci doby splatnosti úveru. Doba splatnosti úveru je doba, počas ktorej by sa mala vaša pôžička splatiť. Upozorňujeme, že balónové platby sú za určitých podmienok povolené pre úvery poskytnuté malými veriteľmi.

· Doba splatnosti úveru dlhšia ako 30 rokov.

Vernostné záruky sú určené na ochranu poistencov pred akoukoľvek stratou, ktorá vznikne v dôsledku škodlivého alebo podvodného konania konkrétne určených strán. Vo väčšine prípadov sa vernostné záruky používajú na ochranu spoločností pred konaním nečestných zamestnancov.

Napriek tomu, že sa nazývajú dlhopismi, vernostné dlhopisy sú v skutočnosti typom poistky pre podniky/zamestnávateľov, ktorá ich chráni pred stratami spôsobenými zamestnancami (alebo klientmi), ktorí úmyselne spôsobia škodu podniku. Kryjú akékoľvek konanie, ktoré neoprávnene finančne prospeje zamestnancovi alebo úmyselne finančne poškodí podnik. Vernostné dlhopisy nemožno obchodovať a neúročia sa z nich bežné dlhopisy.

 

Zhrnutie

Vernostné dlhopisy chránia svojich poistencov pred zlomyseľnými a škodlivými činmi spáchanými zamestnancami alebo klientmi.

Existujú dva typy záruk vernosti: záruky prvej strany (ktoré chránia spoločnosti pred škodlivým konaním zamestnancov alebo klientov) a záruky tretej strany (ktoré chránia spoločnosti pred škodlivým konaním zmluvných pracovníkov).

Dlhopisy sú užitočné, pretože sú súčasťou stratégie riadenia rizík spoločnosti a chránia spoločnosť pred konaním, ktoré by negatívne ovplyvnilo jej aktíva.

Tieto kaucie pokrývajú mnohé z tých istých vecí, ktoré sú kryté základnými poistkami proti trestnej činnosti, ako sú vlámanie a krádež, ale kryjú aj veci, ktoré tieto poistky nemusia kryť. Patria sem veci, ako sú podvody, falšovanie, sprenevera a mnoho ďalších trestných činov „bielych golierov“, ktorých sa môžu dopustiť zamestnanci finančných inštitúcií a veľkých spoločností.

Hypotéka zabezpečená nehnuteľnosťou – známa aj ako hypotéka zabezpečená nehnuteľnosťou, splátková hypotéka alebo druhá hypotéka – je typ spotrebiteľského dlhu. Hypotéky zabezpečené nehnuteľnosťou umožňujú majiteľom domov požičať si peniaze oproti hodnote nehnuteľnosti. Výška úveru je založená na rozdiele medzi aktuálnou trhovou hodnotou nehnuteľnosti a splatným zostatkom hypotéky majiteľa domu. Hypotéky zabezpečené nehnuteľnosťou majú zvyčajne pevnú úrokovú sadzbu, zatiaľ čo typická alternatíva, úverové linky zabezpečené nehnuteľnosťou (HELOC), majú vo všeobecnosti variabilné úrokové sadzby.

KĽÚČOVÉ POZNÁMKY:

Hypotéka zabezpečená nehnuteľnosťou, známa aj ako „splátková hypotéka zabezpečená nehnuteľnosťou“ alebo „druhá hypotéka“, je typ spotrebiteľského dlhu.

Hypotéky na bývanie umožňujú majiteľom domov požičať si peniaze oproti hodnote vlastného kapitálu vo svojej nehnuteľnosti.

Výška hypotéky zabezpečenej hypotékou sa určuje na základe rozdielu medzi aktuálnou trhovou hodnotou nehnuteľnosti a splatným zostatkom hypotéky.

Hypotéky zabezpečené nehnuteľnosťou sa dodávajú v dvoch variantoch – s pevnou úrokovou sadzbou a hypotekárne úvery zabezpečené nehnuteľnosťou (HELOC).

Hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou poskytujú jednorazovú sumu, zatiaľ čo HELOC ponúkajú dlžníkom revolvingové úverové linky.

Pri transakcii s odloženým financovaním si môžete okamžite vybrať hotovosť z nehnuteľnosti, aby ste pokryli kúpnu cenu a náklady na uzavretie obchodu s nehnuteľnosťou, ktorú ste predtým kúpili v hotovosti. To vám dáva výhodu v tom, že ste kupujúcim v hotovosti a dáva predávajúcim možnosť vedieť, že transakcia bude uzavretá, a zároveň vám to dáva možnosť získať hypotéku krátko potom, aby ste sa vyhli tomu, aby všetky vaše úspory boli viazané v dome.

Odložené financovanie si môžete predstaviť ako spôsob, ako si zabezpečiť vyjednávaciu výhodu, ktorá prichádza s platbou za dom v hotovosti, a zároveň si zabezpečiť dlhodobú finančnú flexibilitu, ktorú vám poskytujú mesačné splátky hypotéky namiesto toho, aby ste sa „schudobnili o bývanie“.

Hodnota prenájmu je kľúčová pre kúpu investičnej nehnuteľnosti. Ako teda môžeme určiť hodnotu prenájmu? Nasledujúce webové stránky vám môžu pomôcť.

Prihlásenie nie je potrebné, je to zadarmo.

Zillow.com

http://www.realtor.com/

Vyššie uvedené dve webové stránky sú najčastejšie používané. Majú najväčší inventár, najväčšiu návštevnosť a ponúkajú služby, ktoré prenajímateľa sprevádzajú od marketingu až po výber nájomného.

https://www.huduser.gov/portal/datasets/fmr.html

Oficiálna webová stránka ÚRADU PRE ROZVOJ POLITÍK A VÝSKUM.

Tieto tri webové stránky vyššie by vám mali stačiť na to, aby ste zistili odhadované trhové nájomné.

Toto je však len pre vašu informáciu, ak sa príjem z prenájmu použije ako oprávnený príjem, môže byť stále potrebná správa o znaleckom hodnotení alebo nájomná zmluva.

Konvenčné úvery majú obmedzené požiadavky na pomer DTI/Rezervy/LTV/Úverový rating. Vo všeobecnosti väčšina dlžníkov môže získať konvenčný úver s vyšším príjmom a kreditným skóre. Zatiaľ čo niektorí dlžníci majú nižší príjem alebo rôzne druhy príjmov, čo vedie k zlým daňovým priznaniam, Fannie Mae úvery nemusia akceptovať tento druh hypoték na bývanie.

V takom prípade sa môžete pokúsiť nájsť hypotekárneho veriteľa, ktorý ponúka produkty bez QM. AAA Lendings teraz poskytuje bankové výpisy, Platinum Jumbo, Investor Cash Flow (bez potreby informácií o zamestnaní, bez potreby DTI), programy na odčerpávanie aktív a programy pre zahraničných štátnych príslušníkov. Každý si môže nájsť vhodný produkt s nízkou úrokovou sadzbou a najlepšou cenou.

Tu je niekoľko príkladov vďačných situácií z nedávneho obdobia:

Realitní investori s viacerými nehnuteľnosťami vrátane bytov bez záruky. ----Peňažný tok investorov

Samostatne zárobkovo činný dlžník s vynikajúcou bonitou, ktorého príjem uvedený v daňovom priznaní ho neoprávňuje na luxusný dom, ktorý si môže dovoliť. ----Iba výpis z bankového účtu

Situácia, keď bol dlžník len dva roky mimo exekúcie. ---- Platinum Jumbo

Dlžník predal svoju multimiliónovú firmu a potom si našiel domov svojich snov, ale nemal žiadny zdroj príjmu, ktorý by mohol doložiť. ---- Vyčerpanie majetku