Pokročilé taktiky na využitie úverov CES s kvalifikáciou DSCR na škálovanie investícií

Pre skúsených investorov do nehnuteľností sa uzavreté druhé úvery (CES) kvalifikovali prostredníctvom pomeru krytia dlhovej služby (DSCR) sú strategickým nástrojom na rozširovanie nehnuteľností, ktoré nie sú obývané vlastníkom. Tieto úvery založené na príjme z nehnuteľností využívajú peňažný tok z prenájmu, obchádzajú šeky z príjmu fyzických osôb a poskytujú úvery založené na peňažnom toku. Pozrime sa na pokročilé taktiky na využitie úverov CES na rast portfólia.

Úver CES je druhá hypotéka s pevnou dobou splatnosti, ktorá je prispôsobená pre úvery na nehnuteľnosti neobývané vlastníkom, s kvalifikáciou založenou na pomere krytia dlhovej služby (DSCR). Pomer krytia dlhovej služby porovnáva príjmy z prenájmu nehnuteľnosti s jej dlhom vrátane prvej a druhej splátky hypotéky. Pomer krytia dlhovej služby (DSCR) 1,25 signalizuje silný peňažný tok, čo oprávňuje investorov na získanie druhých úverov s uzavretým koncom bez overenia osobného príjmu. Tento prístup k úverovaniu založený na peňažných tokoch umožňuje investorom zamerať sa na výkonnosť nehnuteľnosti, nie na osobné financie.

Jednou z taktík je využitie štruktúr „piggyback ok“ na maximalizáciu pákového efektu. Spojenie úveru CES s prvou hypotékou môže financovať až 85 % hodnoty nehnuteľnosti, čím sa znížia počiatočné náklady. Pri prenájme vo výške 600 000 USD, prvej hypotéke vo výške 450 000 USD a uzavretom druhom úvere vo výške 90 000 USD zostáva iba 60 000 USD akontácie, čím sa uvoľní kapitál na ďalšie obchody. Ďalšou stratégiou je financovanie rekonštrukcií pomocou úverov CES na zvýšenie nájomného, ​​čím sa zvýši miera DSCR pre budúce financovanie.

Dostupné možnosti pre zahraničných štátnych príslušníkov otvárajú dvere globálnym investorom. Zahraničný štátny príslušník by mohol použiť úver CES na financovanie viacgeneračnej nehnuteľnosti v USA s DSCR 1,4, pričom by sa spoliehal výlučne na príjem z prenájmu. Tento model bez overovania osobného príjmu zjednodušuje cezhraničné investovanie, pretože veritelia uprednostňujú úvery založené na príjme z nehnuteľnosti pred preukázaním miestneho príjmu.

Pokročilí investori môžu tiež využiť úvery CES na refinancovanie s výberom hotovosti. Použitím vlastného kapitálu vo vysoko výkonnej prenájme môže uzavretý druhý úver financovať nové nákupy bez narušenia hypoték s nízkou úrokovou sadzbou. Napríklad úver CES vo výške 200 000 USD na stabilizovanú nehnuteľnosť by mohol financovať druhý prenájom, čím by sa rozšírili portfóliá úverov neobývaných vlastníkom.

Medzi riziká patria vyššie úrokové sadzby úverov CES a potenciálny pokles DSCR z dôvodu neobsadenosti, takže investori by sa mali zamerať na trhy s vysokým nájomným. Veritelia môžu tiež stanoviť strop pre výšku úveru (napr. 500 000 USD) alebo CLTV na 75 %. Napriek tomu, vďaka flexibilite „piggyback ok“ a dostupnému prístupu pre zahraničných štátnych príslušníkov, sú uzavreté druhé úvery s kvalifikáciou DSCR silným nástrojom na škálovanie prostredníctvom úverov založených na peňažných tokoch.