Ako úvery CES využívajú DSCR na financovanie investičných nehnuteľností

Pre investorov do nehnuteľností ponúka uzavretý druhý úver (CES) jedinečný spôsob financovania nehnuteľností, ktoré nie sú obývané vlastníkom, bez spoliehania sa na osobný príjem. Použitím pomeru krytia dlhovej služby (DSCR) aby sa tieto úvery založené na príjme z nehnuteľností kvalifikovali, zameriavajú sa na peňažný tok z prenájmu, vďaka čomu sú ideálne na škálovanie portfólií. Pozrime sa, ako fungujú úvery CES pre úvery založené na peňažných tokoch a prečo sú prelomové.

Úver CES je druhá hypotéka s pevnou lehotou, ktorá neumožňuje ďalšie čerpania a často sa používa popri primárnom úveru na úvery neobývané vlastníkom. Na rozdiel od tradičných druhých hypoték, ktoré môžu vyžadovať doklad o príjme fyzických osôb, uzavretý druhý úver na investičné nehnuteľnosti využíva DSCR na posúdenie oprávnenosti. Pomer krytia dlhovej služby meria ročný príjem z prenájmu nehnuteľnosti oproti jej dlhovým záväzkom vrátane prvej aj druhej hypotekárnej splátky (istina, úroky, dane, poistenie a poplatky HOA). DSCR 1,0 alebo vyšší naznačuje, že príjem nehnuteľnosti pokrýva jej dlhy, pričom veritelia zvyčajne uprednostňujú 1,25 pre úvery založené na peňažných tokoch.

Tento prístup bez overovania osobného príjmu je hlavným lákadlom. Investori nepotrebujú formuláre W-2 ani daňové priznania; namiesto toho veritelia vyhodnocujú potenciál nehnuteľnosti na prenájom, čím sprístupňujú úvery CES ľuďom so zložitými finančnými problémami. Sú dostupné aj pre zahraničných štátnych príslušníkov, čo umožňuje medzinárodným investorom využívať nehnuteľnosti v USA bez miestnych záznamov o príjmoch. Napríklad zahraničný štátny príslušník by si mohol zabezpečiť úver CES na prenajímanú nehnuteľnosť, ktorá by generovala mesačný príjem 4 000 dolárov s DSCR 1,3, čím by sa obišli prekážky v príjmoch osôb.

Štruktúry piggyback ok zvyšujú flexibilitu. Uzavretý druhý úver môže pokryť zálohy alebo rekonštrukcie v spojení s prvou hypotékou, aby sa znížili počiatočné náklady. Predstavte si investora, ktorý sa zameriava na prenájom nehnuteľnosti v hodnote 500 000 dolárov: prvá hypotéka pokrýva 75 % (375 000 dolárov) a úver CES financuje zvyšných 20 % (100 000 dolárov), pričom zostáva iba 5 % hotovostná záloha. Tento pRezervalikviditu pre ďalšie investície.

Úvery CES založené na DSCR však majú svoje výhrady. Úrokové sadzby pri druhých hypotékach sú často vyššie a kombinovaný pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti (CLTV) môže dosiahnuť limit 75 – 85 %. Neobsadenosť alebo zmeny na trhu môžu tiež ovplyvniť úvery založené na príjmoch z nehnuteľností, takže investori musia zabezpečiť silný dopyt po prenájme. Napriek týmto faktorom ponúkajú úvery neobývané vlastníkom, ako sú úvery CES, bezkonkurenčné príležitosti na rast portfólia, najmä bez overenia osobného príjmu a s možnosťami pre zahraničných štátnych príslušníkov, ktoré zvyšujú ich dostupnosť.