Prečo si vybrať úver CES s kvalifikáciou DSCR pre nehnuteľnosti neobývané vlastníkom

Investori do nehnuteľností, ktorí hľadajú úvery na nehnuteľnosti neobývané vlastníkom, majú v podobe uzavretého druhého úveru (CES) silný nástroj, najmä ak sa kvalifikujú pomocou pomeru krytia dlhovej služby (DSCR). Tieto úvery založené na príjme z nehnuteľností uprednostňujú príjem z prenájmu pred osobnými financiami a ponúkajú flexibilitu pri poskytovaní úverov založených na peňažných tokoch. Tu je dôvod, prečo sú úvery CES najlepšou voľbou pre investičné nehnuteľnosti a ako fungujú.

Úver CES je druhá hypotéka s pevne stanovenou dobou splatnosti, ideálna na financovanie nehnuteľností, ktoré nie sú obývané vlastníkom, bez vyčerpania osobných úspor. Pomocou ukazovateľa krytia dlhovej služby (DSCR) na kvalifikáciu veritelia porovnávajú príjem z prenájmu nehnuteľnosti s jej celkovým dlhom vrátane oboch hypoték. Pomer krytia dlhovej služby vydeľuje ročné hrubé nájomné dlhovými záväzkami (istina, úroky, dane a poistenie). Napríklad DSCR 1,2 znamená, že nehnuteľnosť generuje o 20 % vyšší príjem, ako je potrebné, čo veriteľov upokojuje pri poskytovaní úverov založených na peňažných tokoch.

Funkcia overovania osobného príjmu je vynikajúca. Či už ste samostatne zárobkovo činný alebo máte viacero odpočtov, pôžičky CES nevyžadujú výplatné pásky ani daňové priznania. Táto štruktúra pôžičiek založená na príjme z nehnuteľnosti vyhodnocuje trhové nájomné alebo nájomné zmluvy, čím zefektívňuje schvaľovanie. Navyše, pôžičky CES sú dostupné aj pre zahraničných štátnych príslušníkov, čo umožňuje medzinárodným investorom financovať prenájmy v USA. Zahraničný štátny príslušník s trojdomkom s mesačným výnosom 6 000 USD by sa mohol kvalifikovať na uzavretý druhý úver so silným DSCR bez nutnosti príjmu z USA.

Možnosti kombinovaného úveru (piggyback ok) robia úvery CES ešte atraktívnejšími. Investori môžu spojiť uzavretý druhý úver s prvou hypotékou, aby pokryli až 85 % hodnoty nehnuteľnosti a minimalizovali tak zálohy. Pri investičnej nehnuteľnosti v hodnote 400 000 USD môže prvý úver pokryť 300 000 USD, pričom úver CES financuje 80 000 USD, takže im zostane len 20 000 USD z vlastného vrecka. Táto pRezervakapitál na rekonštrukcie alebo nové akvizície.

Hoci úvery CES založené na DSCR ponúkajú výhody, majú vyššie úrokové sadzby ako hypotéky na prvé hypotéky a veritelia môžu obmedziť CLTV (Central Value Total Service - objem prenájmu), aby riadili riziko. Investori si musia tiež udržiavať silnú výkonnosť úverov na nehnuteľnosti neobývané vlastníkom, pretože neobsadenosť môže znížiť DSCR. Výber prenájmov s vysokým dopytom tento problém zmierňuje a zabezpečuje úspešné úverovanie založené na peňažných tokoch. Bez overovania osobného príjmu a s prístupom pre cudzincov umožňujú uzavreté druhé úvery investorom strategický rast.